Cömert Hukuk logosu Cömert Hukuk & Danışmanlık
Ön Görüşme
Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel rayice veya yasal sınırlara göre yeniden belirlenmesi için açılır. Hem kiraya veren hem kiracı, bedelin fahiş ya da düşük kaldığı durumlarda başvurabilir.

Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman yüksek maddi değerler ve uzun süren yargılamalar içerir; tapu kayıtları, kadastro tespitleri ve keşif-bilirkişi incelemeleri sürecin belkemiğini oluşturur. Bu nedenle delillerin baştan doğru toplanması ve sürecin doğru yürütülmesi sonuç üzerinde belirleyicidir.

Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İşler?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce açılan davada ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa, tespit edilecek bedel yeni dönemden itibaren geçerli olur.

Sürecin Aşamaları

  1. Tapu ve Sözleşme Kayıtlarının İncelenmesiTapu kaydı, kira sözleşmesi veya ilgili belgeler incelenerek uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlenir.
  2. İhtarname / Tahliye TalebiGerekli hâllerde karşı tarafa (kiracı, ev sahibi, paydaş) yazılı ihtar veya tahliye talebi bildirilir.
  3. Dava Dilekçesinin Sulh/Asliye Hukuk Mahkemesine SunulmasıTalep, tapu kaydı ve diğer delillerle desteklenerek yetkili mahkemeye dava dilekçesi sunulur.
  4. Keşif ve Bilirkişi İncelemesiTaşınmaz üzerinde keşif yapılabilir; değer tespiti veya sınır tespiti için bilirkişi raporu alınır.
  5. Karar ve Tapuya Tescil/İcraMahkeme kararını verir; kesinleşen karar tapu müdürlüğünde tescil edilir veya icra yoluyla uygulanır.

Nedenleri ve Türleri

Rayiç DeğişimiEmsal kira bedellerinin, taşınmazın gerçek değerinin çok üstünde ya da altında kalması.
Beş Yıllık DönemBeş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde bedelin yeniden emsallere göre belirlenmesi ihtiyacı.
Uyumsuz Artış OranıSözleşmedeki artış oranının hakkaniyete veya yasal sınırlara aykırı hale gelmesi.

Bilmeniz Gerekenler

Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık olması hâlinde, yeni dönem için uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar; bu dava, beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde veya yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığında açılır. Mahkeme, taşınmazın niteliği, konumu ve emsal kira bedellerini bilirkişi aracılığıyla değerlendirerek karar verir. Tespit edilen bedel, dava tarihinden itibaren değil, genellikle yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. Bu dava, kanuni kira artış sınırından farklı bir mekanizma olup özellikle uzun süreli kiralarda kullanılır.

Dayanak Mevzuat

Bu dava türü başlıca TBK m. 344 hükümlerine dayanır. Madde numaraları yol gösterici niteliktedir; güncel metni her zaman mevzuat.gov.tr üzerinden teyit ediniz. İlgili kanun maddelerine göz atın →

Gerekli Belgeler

Süre ve Önemli Notlar

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde emsal kira bedeli, taşınmazın durumu ve hakkaniyet gözetilerek yeni bedel belirlenir. Dava süresince mevcut kira ödenmeye devam edilmelidir.

İlgili Mevzuat

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 343-345 (kira bedelinin belirlenmesi)

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Tespit Davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir; süre mahkemenin iş yoğunluğuna, delil durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve başvurulan kanun yollarına göre değişir. Dosyanız incelenerek genel bir öngörü paylaşılabilir; ancak bu bir taahhüt niteliği taşımaz.
Kira Tespit Davası için hangi belgeler gerekir?
Duruma göre değişmekle birlikte genellikle Kira sözleşmesi, Ödeme dekontları/hesap ekstresi, Emsal kira araştırması gibi belgeler önem taşır. Eksiksiz bir belge seti, sürecin hızlı ve sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar. Tam liste sayfadaki 'Gerekli Belgeler' bölümünde yer almaktadır.
Kira Tespit Davası için avukatla çalışmak zorunda mıyım?
Kanunen her davada avukatla temsil zorunlu değildir; ancak usul kuralları, süreler ve delil değerlendirmesi teknik bilgi gerektirdiğinden, hak kaybı yaşamamak adına bir avukatın hukuki desteğinden yararlanmak önerilir.
Bu konuda hukuki destek mi arıyorsunuz?Cömert Hukuk & Danışmanlık ile ön görüşme oluşturun; durumunuzu birlikte değerlendirelim.
Ön Görüşme

Gayrimenkul ve Kira Hukuku — Diğer Dava Türleri

Tapu İptali ve Tescil DavasıTahliye DavasıKira Bedelinin Uyarlanması DavasıEcrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) DavasıOrtaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) DavasıÖnalım (Şufa) Davası

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın koşullarına göre değişiklik gösterebilir ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İçerik, TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği'ne uygun olarak hazırlanmıştır.