Cömert Hukuk logosu Cömert Hukuk & Danışmanlık
Ön Görüşme
Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Önalım (Şufa) Davası Nedir?

Önalım davası, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikle satın alma hakkını kullanmasını sağlar.

Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman yüksek maddi değerler ve uzun süren yargılamalar içerir; tapu kayıtları, kadastro tespitleri ve keşif-bilirkişi incelemeleri sürecin belkemiğini oluşturur. Bu nedenle delillerin baştan doğru toplanması ve sürecin doğru yürütülmesi sonuç üzerinde belirleyicidir.

Nasıl Açılır ve Süreç Nasıl İşler?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Satış bedeli ve masrafların mahkemece belirlenen sürede depo edilmesi gerekir.

Sürecin Aşamaları

  1. Tapu ve Sözleşme Kayıtlarının İncelenmesiTapu kaydı, kira sözleşmesi veya ilgili belgeler incelenerek uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlenir.
  2. İhtarname / Tahliye TalebiGerekli hâllerde karşı tarafa (kiracı, ev sahibi, paydaş) yazılı ihtar veya tahliye talebi bildirilir.
  3. Dava Dilekçesinin Sulh/Asliye Hukuk Mahkemesine SunulmasıTalep, tapu kaydı ve diğer delillerle desteklenerek yetkili mahkemeye dava dilekçesi sunulur.
  4. Keşif ve Bilirkişi İncelemesiTaşınmaz üzerinde keşif yapılabilir; değer tespiti veya sınır tespiti için bilirkişi raporu alınır.
  5. Karar ve Tapuya Tescil/İcraMahkeme kararını verir; kesinleşen karar tapu müdürlüğünde tescil edilir veya icra yoluyla uygulanır.

Nedenleri ve Türleri

Payın Üçüncü Kişiye SatışıPaylı mülkiyetteki bir payın dışarıdan birine devredilmesi.
Öncelik Hakkının KullanımıDiğer paydaşların, payı aynı koşullarla edinme isteği.

Bilmeniz Gerekenler

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkıdır; bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Önalım hakkının kullanılması için, davacı paydaşın satış bedelini ve masrafları mahkemeye depo etmesi gerekir. Bu hak, sözleşmeyle de (sözleşmesel önalım) düzenlenebilir ve tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Dava, satışı yapan paydaş ile alıcıya karşı birlikte açılır.

Dayanak Mevzuat

Bu dava türü başlıca TMK m. 732 - 734 hükümlerine dayanır. Madde numaraları yol gösterici niteliktedir; güncel metni her zaman mevzuat.gov.tr üzerinden teyit ediniz. İlgili kanun maddelerine göz atın →

Gerekli Belgeler

Süre ve Önemli Notlar

Önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

İlgili Mevzuat

  • 4721 sayılı TMK m. 732-735 (yasal önalım hakkı)

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım (Şufa) Davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir; süre mahkemenin iş yoğunluğuna, delil durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve başvurulan kanun yollarına göre değişir. Dosyanız incelenerek genel bir öngörü paylaşılabilir; ancak bu bir taahhüt niteliği taşımaz.
Önalım (Şufa) Davası için hangi belgeler gerekir?
Duruma göre değişmekle birlikte genellikle Tapu kaydı, Satışa ilişkin resmi senet, Satışın öğrenildiğine dair belgeler gibi belgeler önem taşır. Eksiksiz bir belge seti, sürecin hızlı ve sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar. Tam liste sayfadaki 'Gerekli Belgeler' bölümünde yer almaktadır.
Önalım (Şufa) Davası için avukatla çalışmak zorunda mıyım?
Kanunen her davada avukatla temsil zorunlu değildir; ancak usul kuralları, süreler ve delil değerlendirmesi teknik bilgi gerektirdiğinden, hak kaybı yaşamamak adına bir avukatın hukuki desteğinden yararlanmak önerilir.
Bu konuda hukuki destek mi arıyorsunuz?Cömert Hukuk & Danışmanlık ile ön görüşme oluşturun; durumunuzu birlikte değerlendirelim.
Ön Görüşme

Gayrimenkul ve Kira Hukuku — Diğer Dava Türleri

Tapu İptali ve Tescil DavasıKira Tespit DavasıTahliye DavasıKira Bedelinin Uyarlanması DavasıEcrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) DavasıOrtaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın koşullarına göre değişiklik gösterebilir ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İçerik, TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği'ne uygun olarak hazırlanmıştır.