1 · Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir
Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide (yükleniciye) devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerinde inşa edeceği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıca düzenlenmemiş; eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını birlikte taşıyan karma, çift tipli bir sözleşmedir.
2 · Noter şekli ve geçerlilik şartı
Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu aldığı için Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi kapsamında noterde resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Noterde düzenlenmemiş (adi yazılı) kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir; bu durumda taraflar ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taleplerde bulunabilir. Sözleşmenin sonradan değiştirilmesi veya şartların ağırlaştırılması da aynı resmi şekle tabidir.
3 · Tapu devri ve avans tapu riski
Yüklenicinin arsa payına hak kazanması, kural olarak inşaatı sözleşmeye ve projeye uygun şekilde tamamlamasına bağlıdır. Uygulamada inşaat tamamlanmadan yapılan "avans tapu" devirleri yaygındır; ancak bu, müteahhidin inşaatı bitirmeden payını üçüncü kişilere satması gibi ciddi risklere yol açabilir. Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı da hak ileri sürebilmeyi sağladığından önemli bir güvencedir.
4 · Teminat mekanizmaları: ipotek ve teminat mektubu
Arsa sahibinin en büyük riski, müteahhidin projeyi yarım bırakmasıdır. Bu riske karşı sözleşmede banka teminat mektubu, ipotek veya kefalet gibi güvenceler düzenlenmelidir. Yaygın bir uygulama, arsanın tamamının teminat ipoteği karşılığında devredilip, inşaat ilerledikçe ipoteğin kısım kısım kaldırılmasıdır.
5 · Teslim süresi ve cezai şart
Sözleşmede inşaatın teslim tarihi açık ve net biçimde belirtilmelidir; sürenin belirsiz bırakılması başlı başına bir hukuki risktir. Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şartın (örneğin her ay için belirli bir tazminat) sözleşmede açıkça düzenlenmesi, müteahhidin süreye uyumunu güvence altına alır.
6 · Müteahhidin temerrüdü ve fesih hakkı
Müteahhidin işi sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirmemesi veya projeye/imar mevzuatına aykırı davranması hâlinde, arsa sahibi öncelikle yazılı ihtar çekerek makul bir süre tanımalı; bu süre sonunda inşaat tamamlanmazsa sözleşmenin feshini ve varsa zararlarının tazminini talep edebilir. Fesih hâlinde taraflar aldıklarını karşılıklı olarak iade eder; müteahhidin kusuru varsa ayrıca tazminat sorumluluğu doğar.
7 · Kentsel dönüşümde kat karşılığı sözleşme
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi için önce yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir. Yeniden yapım kararı, kat maliklerinin arsa payına göre salt çoğunluğu ile alınır; karara katılmayan maliklerin payları için kanunda öngörülen satış ve tasfiye süreci işletilir.
8 · Nasıl yardımcı oluyoruz
Cömert Hukuk & Danışmanlık olarak:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmenizi hazırlıyor veya sunulan taslağı sizin adınıza inceliyoruz.
- Teminat, cezai şart ve fesih hükümlerinin haklarınızı koruyacak şekilde düzenlenmesini sağlıyoruz.
- Müteahhidin temerrüdü hâlinde fesih ve tazminat davanızı yürütüyoruz.
Sık Görülen Dava/Başvuru Türleri
Bu alanda müvekkillerimizin en sık karşılaştığı konulardan bazıları:
Sık Sorulanlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?
Evet, taşınmaz devri içerdiğinden noterde resmi şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapabilirim?
Yazılı ihtarla süre verilmeli; süre sonunda tamamlanmazsa fesih ve tazminat talebiyle dava açılabilir.
Arsa payımı devrettim ama inşaat başlamadı, ne yapmalıyım?
Sözleşmede belirtilen başlama/teslim sürelerine göre temerrüt tespiti yaptırılmalı ve gerekirse fesih yoluna gidilmelidir.
Kat irtifakı ne zaman kurulmalı?
Genellikle sözleşme imzalandıktan sonra, inşaat ruhsatı alınmadan önce kurulması, hakların baştan güvence altına alınmasını sağlar.
Dayanak mevzuat
Bu yazıdaki bilgiler başlıca aşağıdaki düzenlemelere dayanır. Güncel metinleri mevzuat.gov.tr üzerinden teyit ediniz.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — eser sözleşmesine ilişkin genel hükümler (madde 470 vd.).
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — taşınmaz satış vaadi ve tapu siciline şerh hükümleri.
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu — taşınmaz devri taahhüdü içeren sözleşmelerin resmi şekil şartı (madde 60).
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — kentsel dönüşümde kat karşılığı sözleşme ve pay satışı süreci.
Bu sayfadaki içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz ve somut olayınıza uygulanması için ön görüşme gereklidir. İçerikler TBB Reklam Yasağı Yönetmeliği'ne uygun, bilgilendirici nitelikte hazırlanmıştır.